Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель: общие положения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

• I группа — сельскохозяйственные угодья;
• II группа — земли занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
• III группа — земли под замкнутыми водоемами;
• IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;
• V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
• VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ УДЕЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ, ОТНЕСЕННЫХ К ПЕРВОЙ ГРУППЕ

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе, определяется по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

В связи с активным формированием рынка земли в России актуальными остаются вопросы оценки земли. В статье рассматриваются историческая и справедливая стоимость земли, порядок их определения, положительные и негативные стороны применения данных оценок, а также раскрываются методологические подходы к оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Особое внимание уделяется кадастровой оценке, ее формированию и применению.

Первоначальная (историческая) стоимость земли

Первоначальная (историческая) стоимость имущества организации определяется как сумма денежных средств или их эквивалентов или справедливая стоимость иного возмещения, уплаченных за активы в момент их приобретения [8, с. 133]. Концепция оценки по первоначальной (исторической) стоимости считается объективной, поскольку она основана на ее документальном подтверждении.

Именно поэтому земельные участки, учитываемые в составе основных средств, которые согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, должны отражаться в бухгалтерском балансе по остаточной стоимости, в силу того, что земельные участки не подлежат амортизации, включаются в бухгалтерский баланс по первоначальной стоимости [5, с. 1].

Учет по модели первоначальной (исторической) стоимости позволяет соблюдать один из основных принципов бухгалтерского учета — принцип сопоставимости результатов.

Однако такой подход к оценке имеет и существенные недостатки.

С течением времени, как отмечают многие ученые, первоначальная (историческая) стоимость теряет свою актуальность. Стоимость земли по истечении как длительного периода, так и небольшого отрезка времени может меняться в зависимости от экономической ситуации в стране или регионе.

На стоимость земли оказывают влияние также уровень занятости населения, платежеспособность, источники финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением сделок, налоги и налоговые режимы, местоположение конкретного земельного участка или изменение окружающей инфраструктуры.

Таким образом, на стоимость земли оказывает влияние множество факторов: экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Следовательно, земля, оцененная по первоначальной (исторической) стоимости, с течением времени все менее соответствует аналогичным оценкам других активов (материалов, готовой продукции и т.д.).

Это несоответствие усугубляется влиянием вышеперечисленных факторов. К тому же при применении оценки по себестоимости в балансе суммируются оценки активов, приобретенных в разное время, в результате чего «данные баланса являются по меньшей мере сомнительными» [6, с.

321].

Именно поэтому в настоящее время основной тенденцией в учете и финансовой отчетности является постепенное вытеснение исторической стоимости, или себестоимости, оценками по справедливой стоимости.

Справедливая стоимость земли

«Справедливая стоимость — это сумма, на которую можно обменять актив или погасить задолженность в процессе сделки между информированными, заинтересованными и независимыми друг от друга сторонами».

Справедливая оценка должна базироваться на реальной экономической ситуации. Тенденция перехода к оценке активов и обязательств организации по справедливой стоимости способствует сближению ее балансовой и рыночной стоимости.

Отсюда вытекает, что рыночная цена — это наилучший показатель справедливой стоимости. В основе методологии оценки лежит рыночная стоимость, на базе которой может устанавливаться справедливая стоимость, хотя само понятие рыночной стоимости является более узким, чем понятие справедливой стоимости.

В соответствии с Международными стандартами оценки рыночная стоимость — «это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Для определения рыночной стоимости используется три методологических подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход основан на предположении о том, что инвестор заплатит за оцениваемую землю цену, которую можно представить в виде суммы затрат на ее приобретение и проведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть получен собственником в результате владения этой землей.

При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее использования и дохода от последующей (возможной) продажи. Иными словами, стоимость земли определяется на основании текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей с учетом фактора времени.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого заключается в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью, то есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Стоимость оцениваемой земли на основании сравнительного подхода рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым участком.

Поэтому возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

При проведении оценки земли обычно рассматривают все три подхода, а применяют только приемлемый подход для оценки конкретного земельного участка.

В рамках каждого из подходов существуют конкретные методы оценки стоимости земли. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

Согласно МСФО 16 (IAS 16) «Основные средства» «справедливая стоимость земельных участков и зданий, как правило, определяется на основе рыночных свидетельств (индикаторов) путем оценки, которая обычно проводится профессиональным оценщиком».

При отсутствии рыночных свидетельств (индикаторов) справедливой стоимости подобные активы оценивают исходя из дохода или затрат замещения.

Справедливая стоимость отражает не реальные сделки, совершенные предприятием, а некоторую условную сумму, которая могла быть выручена в случае, если актив был бы продан на отчетную дату.

Поэтому ее применение нарушает принцип осмотрительности (осторожности, консерватизма), в соответствии с которым при подготовке финансовой отчетности следует минимизировать различного вида неопределенности, неизбежно возникающие в связи с оценкой хозяйственных событий.

В связи с тем что стоимость земли с течением времени меняется, возникает необходимость в раскрытии информации о земле по ее справедливой стоимости, которую следует отражать в пояснительной записке.

Данная информация представляет пользователю дополнительные данные для анализа деятельности предприятия, не меняя при этом данных отчетности.

Кадастровая оценка земель

Определение обоснованной платы за землю является одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами, так как оценка земли играет важную роль при заключении сделок с землей.

Но стоимость земли имеет важное значение и в налоговой системе. Расчет земельного налога осуществляется на основании кадастровой стоимости (доли кадастровой стоимости) земельного участка, поэтому в разд. 2 «Расчет налоговой базы и суммы земельного налога» налоговой декларации по земельному налогу указывается кадастровая оценка земельного участка.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастр объектов недвижимости ведется с целью получения информации по управлению земельными ресурсами и осуществления контроля над их использованием и охраной, а также регистрации прав на имущество и сделок с ним, в том числе и экономической оценки земель.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по единой методике на основании Приказа Минэкономразвития России от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».

Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения распространяется на земли следующих видов использования:

• а) пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;
• б) малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;
• в) занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• г) занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;
• д) на которых располагаются леса;
• е) прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется в три этапа. На первом этапе формируется перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, на втором — устанавливаются удельные показатели кадастровой стоимости земли, а на третьем — осуществляется расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

Определенную сложность в процессе оценки представляет собой расчет удельных показателей, для осуществления которого необходимо определить перечень почвенных разновидностей и площади, а также все сельскохозяйственные культуры, возможные к выращиванию, перечень культур допустимых чередований посевов и общее количество полей севооборота; определить нормативную урожайность каждой сельскохозяйственной культуры и ее рыночную цену; осуществить расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры; установить затраты на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры; рассчитать значение коэффициента капитализации земельной ренты; произвести расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Выводы

Виды оценок земли и сфера их применения регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).

Рыночная стоимость земли определяется при совершении сделок с нею. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения. На первый взгляд кадастровая и рыночная стоимость земли не связаны между собой, так как имеют разные цели и сферы применения.

Однако в соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.

Земли сельскохозяйственного назначения

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22 августа 2007 года № 234 утверждены удельные показатели государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Башкортостан.

Результатом государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения являются удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков по группам, выделяемым по функциональному назначению, и кадастровая стоимость земельных участков земель сельскохозяйственного назначения Республики Башкортостан (по состоянию на 01 января 2006 года).

Минимальные и средние (медианные) значения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе районов республики приведены в таблице 3-13.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводилась по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению:

• I группа – сельскохозяйственные угодья;
• II группа – земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.
• III группа – земли под замкнутыми водоемами;
• IV группа – земли под древесно – кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесных полос), болотами, нарушенные земли (за исключением тех, на которых ведется промышленная разработка (добыча) общераспространенных полезных ископаемых) и прочие земли (за исключением пригодных под оленьи пастбища);
• V группа – земли под лесами, не переведенные в установленном порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
• VI группа – земли, пригодные под оленьи пастбища.

Средний удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по Республике Башкортостан составил 17597 руб./га.

Таким образом, увеличение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, составило в среднем 1,7 – 1,8 раза по сравнению с результатами государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными постановлением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 04 февраля 2002 года № 33.

В 2010 году в республике работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения не проводились, актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения планируется на 2011 год.

 

Таблица 3-13. Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе групп и муниципальных районов, руб./кв.м

№ п/п	Наименование муниципального района	Значение удельного показателя кадастровой стоимости	Номер группы
I	II	III	IV	V
Абзелиловский	Минимальное	0.93	0.93
Среднее	1.82	1.82
Альшеевский	Минимальное	0.51
Среднее	2.01
Архангельский	Минимальное	0.13	0.13	0.12	0.09
Среднее	1.22	1.21	0.12	0.09
Аскинский	Минимальное	0.09	0.16
Среднее	0.59	0.58
Аургазинский	Минимальное	0.72	2.78	2.57
Среднее	2.76	2.97	2.57
Баймакский	Минимальное	1.03	1.03	1.46	0.09	0.10
Среднее	1.51	1.51	1.46	0.09	0.11
Бакалинский	Минимальное	0.42	0.83	1.34	0.09
Среднее	1.10	1.72	1.34	0.09
Балтачевский	Минимальное	0.42	0.69			0.09
Среднее	1.46	1.57			0.09
Белебеевский	Минимальное	0.09	1.39	1.81
Среднее	1.78	2.42	1.81
Белокатайский	Минимальное	0.97	2.25	1.62
Среднее	1.40	2.25	1.62
Белорецкий	Минимальное	0.87	0.87			0.09
Среднее	1.96	2.10			0.12
Бижбулякский	Минимальное	0.09	0.09
Среднее	1.39	0.52
Бирский	Минимальное	0.27	0.30	1.57
Среднее	1.52	1.47	1.57
Благоварский	Минимальное	0.09	3.23
Среднее	2.68	3.23
Благовещенский	Минимальное	0.09	1.05	0.76
Среднее	0.72	1.05	0.76
Буздякский	Минимальное	1.23	1.23	2.66		0.09
Среднее	2.86	3.50	2.66		0.13
Бураевский	Минимальное	0.09	0.41	1.18
Среднее	1.15	1.18	1.18

Продолжение таблицы 3-13

№ п/п	Наименование муниципального района	Значение удельного показателя кадастровой стоимости	Номер группы
I	II	III	IV	V
Бурзянский	Минимальное	1.01	1.41
Среднее	1.77	1.96
Гафурийский	Минимальное	0.43	1.76	2.42
Среднее	2.15	1.91	2.42
Давлекановский	Минимальное	1.04	2.17
Среднее	2.48 </